Condomini, dal 26 settembre 2026 cambia la manutenzione antincendio: attenzione anche alla copertura assicurativa

Dal 26 settembre 2026 entra pienamente a regime un importante obbligo in materia di sicurezza antincendio: le attività di controllo e manutenzione dei relativi impianti, attrezzature e sistemi dovranno essere affidate a tecnici manutentori qualificati, secondo quanto previsto dal Decreto del Ministero dell’Interno del 1° settembre 2021, il cosiddetto “Decreto Controlli”.

Una scadenza che interessa direttamente gli amministratori di condominio e che merita attenzione non soltanto sotto il profilo della sicurezza e delle responsabilità, ma anche dal punto di vista assicurativo.

Cosa cambia dal 26 settembre 2026

La nuova disciplina non comporta automaticamente l’obbligo di installare nuovi dispositivi antincendio in tutti i condomìni e non modifica, di per sé, la periodicità dei controlli già prevista per i diversi presidi. La novità riguarda invece chi può effettuare le attività di controllo e manutenzione.

Terminato il periodo transitorio, tali attività dovranno essere eseguite da tecnici in possesso della qualificazione richiesta per lo specifico presidio sul quale intervengono.

Questo significa che l’amministratore non dovrà limitarsi a verificare l’affidabilità dell’impresa incaricata, ma dovrà accertarsi che la persona che materialmente effettua l’intervento possieda la qualifica prevista.

Quali impianti e dispositivi sono interessati?

A seconda delle caratteristiche dell’edificio, la disciplina può riguardare diversi presidi presenti nelle parti comuni, tra cui:

• estintori;
• reti di idranti;
• porte resistenti al fuoco o tagliafuoco;
• impianti di rivelazione e allarme incendio;
• sistemi sprinkler;
• evacuatori di fumo e calore;
• sistemi di spegnimento e altri dispositivi di sicurezza antincendio.

Ogni condominio presenta caratteristiche differenti. Per questo diventa particolarmente importante effettuare un censimento dei presidi effettivamente presenti nello stabile, verificandone manutenzione, documentazione e relative scadenze.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

L’amministratore assume un ruolo centrale nell’organizzazione delle verifiche relative alle parti comuni. Tra le attività da presidiare rientrano la scelta di operatori idonei, la verifica delle qualificazioni richieste e la corretta conservazione della documentazione relativa agli interventi effettuati.

Per ogni attività dovrebbe quindi essere possibile ricostruire almeno:

• chi ha effettuato l’intervento;
• quale qualificazione possedeva;
• su quale dispositivo è intervenuto;
• quando è stato effettuato il controllo;
• quali verifiche sono state eseguite;
• quali eventuali anomalie sono state riscontrate e corrette.

Una documentazione ordinata non rappresenta soltanto un adempimento gestionale: può diventare un elemento particolarmente importante anche in caso di sinistro.

Perché la novità interessa anche l’assicurazione del condominio

È proprio sul versante assicurativo che la scadenza merita una riflessione ulteriore. Le polizze a tutela dei fabbricati prevedono normalmente condizioni, obblighi e delimitazioni della copertura che devono essere valutati in relazione al singolo contratto. In presenza di un incendio, la compagnia può verificare le circostanze del sinistro e il rispetto degli obblighi previsti dalla polizza e dalla normativa applicabile.

Di conseguenza, eventuali carenze nella manutenzione o nella relativa documentazione possono assumere rilievo nella gestione del sinistro.

Non significa che una semplice irregolarità determini automaticamente la perdita dell’indennizzo: ogni situazione deve essere valutata sulla base delle condizioni della specifica polizza, della natura dell’inadempimento e del rapporto tra quest’ultimo e il danno verificatosi.

La nuova disciplina rende però ancora più importante poter dimostrare che i presidi antincendio sono stati correttamente controllati e manutenuti da soggetti in possesso delle qualificazioni richieste.

Non solo incendio: attenzione alla responsabilità civile

Il tema assicurativo non si esaurisce nei danni materiali provocati dal fuoco. Qualora una carenza nella manutenzione contribuisca alla produzione o all’aggravamento di un danno a persone o cose, infatti, potrebbero emergere profili di responsabilità civile a carico dei diversi soggetti coinvolti, da valutare in funzione delle rispettive competenze e condotte.

Per questo, accanto alla polizza del fabbricato, è opportuno verificare anche l’adeguatezza delle coperture di responsabilità civile e, per chi esercita professionalmente l’attività di amministratore, della relativa RC professionale.

La prevenzione e l’assicurazione, in questo senso, sono due aspetti complementari della gestione del rischio: la prima serve a ridurre probabilità e conseguenze di un evento; la seconda interviene per proteggere il patrimonio dalle conseguenze economiche dei rischi assicurati.

Cosa dovrebbe fare un condominio prima della scadenza

L’amministratore può innanzitutto verificare e aggiornare il censimento dei presidi antincendio presenti nello stabile, controllare le qualificazioni dei manutentori incaricati e organizzare in modo completo il registro e la documentazione degli interventi. A questa verifica tecnica dovrebbe affiancarsi anche un check-up assicurativo del condominio, per controllare che le coperture siano coerenti con le caratteristiche effettive dell’immobile e con i rischi presenti.

In particolare, può essere utile verificare le garanzie relative a incendio e altri danni materiali, responsabilità civile verso terzi, eventuali limiti, franchigie e scoperti, nonché gli obblighi posti a carico dell’assicurato dalle condizioni contrattuali.

Sicurezza e assicurazione: prevenire significa proteggere il condominio

La scadenza del 26 settembre 2026 rappresenta quindi un’occasione per gli amministratori per effettuare una verifica più ampia della gestione del rischio condominiale.

Essere in regola con la manutenzione antincendio è prima di tutto una questione di sicurezza, ma una corretta gestione dei presidi e della relativa documentazione può avere un’importanza significativa anche sotto il profilo delle responsabilità e della tutela assicurativa.

Per questo è consigliabile affiancare alla verifica tecnica anche un’analisi delle polizze in essere.

Una corretta prevenzione, accompagnata da una copertura assicurativa adeguata, rappresenta uno degli strumenti più efficaci per tutelare il condominio, i suoi amministratori e i suoi abitanti.

Fonte: BUSINESSONLINE

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